中環地王招標半年 估值較年初跌三成 「雙信封」不僅考慮作價 業界:研究設計需時

文章日期:2020年12月19日

【明報專訊】市場估值一度撲千億、備受關注的中環新海濱民耀街重量級商業地王,政府昨日正式推出招標,地皮以「雙信封制」標售,即地價、項目設計評分各佔一半(表1)。為讓入標財團有足夠時間研究和設計,招標期長達半年,至明年6月18日截標,為官地推售的罕有舉措。不過,新冠疫情重創本港以至環球經濟,地皮估值亦「縮水」,最新估值介乎371.45億至662.15億元(商業部分),較今年初最多跌三成。

明報記者 甘潔瑩

值得留意的是,上述地王審批時間同樣較長,據賣地章程,當局最遲於2021年11月12日公布招標結果,與截標時間相差5個月,相較一般地皮的評審時間明顯更長。

港府最遲可於明年11月開標

仲量聯行估價諮詢部資深董事周若瑜表示,有關地皮發展要分期進行,兼且發展時間長,政府截標及最遲公布招標結果的時間相差5個月,相信發展商需考慮更多風險因素,並會反映在入標價格上。

發展局發言人表示,地皮為中環核心商業區內具規模商業用地,加上位處海濱,有關綜合發展能為香港帶來經濟和社會效益,政府希望項目能善用發展空間,盡可能提供最多商業樓面,以應付本港對甲級寫字樓的殷切需求,同時創造優質公眾休憩空間。局方指,地皮將打造成香港嶄新地標,一個以人為本、着重可持續和城市設計,因此按設計、地價兩方面評審建議書。根據賣地章程,地皮的發展項目將來會成「香港新地標」,以此海濱地標展示香港亞洲國際都會的形象。事實上,是次商業地王並非以「價高者得」形式競投,發展商除提交「價格建議」外,亦須按規定提交「非地價標書」(Non-Premium Submission),兩者各佔50%。

身兼地產建設商會執委會主席的會德豐地產主席梁志堅指出,中環商業地王截標時間為明年6月,估計政府是有見現時經濟環境受新冠疫情影響,招標期半年是吸予更多時間予發展商,對地皮進行仔細研究和設計部署。

梁志堅:料吸海外及內地發展商競投

雖然現時經濟前景未明朗,但梁志堅強調,商業地王位處香港核心地段,除吸引本港大型發展商外,料海外的國際發展商及內地發展商亦有興趣參與。

資料顯示,地皮面積約51.6萬方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站)用途,最高可建商業樓面總面積約161.5萬方呎,中標者須興建約23萬方呎設施,重置政府停車場等設施。綜合業界估計,地皮最新估值約371.45億至662.15億元,預計每方呎商業樓面地價達2.3萬至4.1萬元。

翻查紀錄,目前全港最貴重官地,為西九龍高鐵站上蓋商業項目(表2),去年11月以422.32億元售予新地(0016),折合每方呎樓面價13,345元,創本港官地歷來最高成交價紀錄,而上述中環商業地王有機會打破有關紀錄。

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